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如果让你回到30年前，可能你第一时间能够想到的事情就是买房子，这主要是因为房价在过去20多年里涨得实在是太多了，很多人亲身经历了大城市房价从两三千元每平方米，涨到了现在几万元乃至十几万元每平方米，也有很多人经历了三四线城市房价从几百元每平方米涨到了现在七八千元每平方米的价格。
由于房子又是人们生活的必需品，很多没有买房的人苦高房价久矣。而另一方面，已经买过房子，特别是在早期买房子的人都通过房价的大涨实现了财富的大量积累。可以说，对于房子，人们有种复杂的情感，有喜有悲，有懊悔也有庆幸。
随着房价的不断上涨，现在很多人错误地开始觉得房价会永远上涨，不会下跌，甚至就不相信房价会下跌。但是房子始终是一个商品，是商品就要符合商品的价值规律，其价格的涨跌和供需关系有着密切的关系。并且房子还关乎着民生，房价也不可能一直无视人们的收入水平而上涨下去。现在我们国家的房价总体已经很高了，一线城市房价基本上都在6万元/平方米以上，二线城市房价也在1万多元以上，甚至经济不发达人口不断流失的三四线城市房价也在七八千元左右。根据易居研究院的调查统计显示，我们国家的城镇家庭平均房价收入比为13.3，意味着一个城镇家庭想购买一套房子需要13.3年。其中深圳、北京、厦门的房价收入比更是超过了30，这足以看出我们国家的住房价格有多么偏高。
而另一方面，我们国家的总体住房资源也已经过剩。根据国家统计局和央行调查组的数据显示，我们国家城镇居民人均住房面积已经超过39平方米，96%的城镇家庭都有房子，并且还是户均1.5套。由于我们国家一些发展潜力大的城市目前住房资源还存在一些紧缺的现象，这也意味着我们国家大部分城市的住房资源其实已经严重过剩了。虽然我们国家的城镇化建设还在继续，但是常住人口城镇化率已经超过了60.6%，这意味着以后的城镇化建设速度会越来越慢。就如著名经济学家李迅雷说的那样，目前人口的流动已经无法继续支撑房价的继续上涨，现在的人口流动趋势已经从“农村流向城市”转变成“小城市流向大城市”。因此，对于很多三四线城市来说，这里的房价已经严重偏高，存在很大的泡沫。
是泡沫就会慢慢破裂或者慢慢被挤出去，在世界上最出名的就是日本房地产行业泡沫破裂事件，给全世界人们都留下了深刻的印象。而在我们国家的一些城市也曾出现过房地产行业泡沫破裂的案例，比如鄂尔多斯、温州和海南，这些城市的房价都是由于严重的炒作短时间内上涨到了一个不可思议的高度，也就出现了很大的泡沫。当房产泡沫破裂时，不管是炒房客、开发商还是银行都受到了严重打击，海南发展银行更是直接成为了我们国家第一个破产的银行。虽然这些案例可以给现在的人们一些警示，但是由于这些城市的房价现在又慢慢地涨了回来，甚至涨得更高了，并且都是很多年前的事情，很多人已经见怪不怪，所以很多人依然认为房价会继续上涨。但是除了这3个过去的案例之外，还有一个区域的房价目前正在处于泡沫破裂的阶段，那就是北京的环京区域的楼盘。比如燕郊、大厂、涿州、香河等区域。
以涿州为例，知名度肯定不如燕郊知名度高，但也属于环京房区域，开通了涿州到北京的高铁，甚至以后还有可能开通北京到涿州的地铁。这里的房价也曾有过辉煌，笔者一位朋友曾在2016年下半年以1.2万元/平方米的价格在涿州购买了2套房120平方米的房子，在2017年时涿州的房价最高涨到了2.5万元/平方米，从账面财富来看，我这个朋友在短短一年的时间里房产就增值了310万，相当于平均一天挣8500元。但是好景不长，随着涿州调控政策不断，限购、限售、限贷等调控政策相继出台，调控的效果也慢慢显露出来，涿州房价也就开始了慢慢下跌之路。在2020年上半年涿州房价跌回了2016年1.2万/平方米的水平，在很多人认为涿州房价已经到底时，涿州房价在2020年下半年又跌到了9000元/平方米，而最近涿州房价又有所下跌，已经跌到了8500元/平方米。
如果按照目前8500元的售价计算，我这个朋友购买的房子现在一套仅值102万元，而当时他是30%首付，一套房子的贷款就有101万元，可以看出，30%的首付已经跌没有了。我这个朋友还算买得比较早的一批，那些在2017年6、7月份在涿州购买房子的人，现在房子已经下跌了近70%，不仅首付和还的几年房贷都亏没有了，房子的实际价值也已经没有贷款多，已经资不抵债。
现在针对环京楼盘房价止跌反弹的消息不断传出，但是并不符合当地的实际情况。当地例如涿州的房地产，虽然规模很大，但当地居民很少，也没有经济能力购买本地房屋，当然也没有需求。而当地也没有经济和产业吸引外来人口定居生活，当地的房子全靠北京和全国各地涌入的炒房客购买。现在随着国家对房地产行业的不断调控和对炒房现象的打击，炒房客已经在慢慢退出楼市。在失去投资客和没有大量产业的环境下，北京周边的环京楼盘靠什么人来购买和支撑呢?
根据易居的统计数据显示，燕郊、涿州、香河等环京区域的去化周期高达30个月左右，可见目前这些区域的库存非常高，去库存压力非常大。
最后，北京周边的环京楼盘房价走势也算是给人们一个警示，很清楚地让人们看清楚，房价不仅会下跌，下跌幅度还可能会不小。所以现在人们在买房时就要注意了，以后可能还会有其他城市会出现这样的现象，所以如果是以投资为目的买房的话，就需要注意风险，闭着眼睛买房就能挣钱的时代已经过去，别一不小心就“踩雷”了。
(来源：今日头条 房产新谈)
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楼主2021-01-25 14:43:40回复
